Guía del comprador de vivienda

¿Qué te motiva a comprar?

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:49 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 8:12 ]


En síntesis, los motivos más habituales que nos transmiten nuestros clientes son los siguientes:
"cambiar de zona o de estilo de vida"
"independencía o  problemas de espacio"
"Proximidad al trabajo o a la familia"

Es muy importante que antes de comenzar a visitar casas, tengas claras tus necesidades.
A partir de aquí, comencemos por esbozar las características de tu vivienda tipo. Definamos ubicación, características, rango de precios, etc.
Con esta información ya poduedes empezar el proceso de búsqueda. Tú solo o con la ayuda de un Inmobiliario.
Utiliza la lógica para comprar, primero prospecta como está el mercado; analiza la oferta y los precios que tu casa tipo tiene en la zona seleccionada. Te recomiendo que emplees tiempo en recorrer la zona que te gusta, que preguntes a los vecinos, que llames a los teléfonos de venta, que compruebes la calidad de los servicios, que valores la calidad constructiva y la situación legal de las posibles opciones.
También puedes hacer esto por internet a través de los diversos portales inmobiliarios, es más cómodo, pero no te lo recomiendo. En mi opinión la información que te brindan los portales es escasa y subjetiva. y es muy posible que te puedan crear una primera impresión errónea tanto de la calidad de los inmuebles ofertados como de su valor, pues estos medios manejan sólo precios de oferta y no de venta real.
Te recomiendo que, si no tienes tiempo para esta ardua labor, contrates los servicios de un Inmobiliario profesional. Busca a alguien de garantias, que acredite preparación y comprometa dedicación con tu caso.

Las ventajas de contratar los servicios de un Inmobiliario

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:46 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 20 feb. 2015 15:08 ]


Un buen Inmobiliario conseguirá que logres con éxito tu propósito, ahorrandote tiempo, dinero, complicaciones y riesgos.
Comprar una casa no consiste sólo en encontrarla. Comprar casa es un proceso complejo que requiere una cierta cualificación.
Comprar tu casa es posiblemente una de las inversiones más importantes que vas a hacer en toda tu vida. Y sólo por eso es ya absurdo que corras riesgos. Para que los evites, pienso que es necesario que todo el proceso sea ejecutado por alguien que sepa en cada momento lo que hay que hacer.
Dar con un Inmobiliario que esté preparado para ejecutar este proceso no es tan facil como en un principio puede parecer. Y si das con la persona adecuada, el ahorro de tiempo y de dinero que te va a proporcionar será notable.
El siguiente cuadro, resume el proceso de compra. A ti te corresponde decidir si prefieres hacerlo solo o contratar los servicios de un profesional.

 

¿Qué gastos vas a tener al comprar una vivienda?

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:44 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 8:15 ]

Los gastos van a depender del precio del inmueble. A continuación te expongo los principales conceptos de pago, que debes de conocer:
  • Notaria, es donde la compraventa se eleva a escritura pública. Si no hay escritura pública, la compraventa no se va a poder inscribir en el Registro de la Propiedad.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; es este un impuesto que tienes que pagar por transferir la propiedad de la vivienda a tu nombre. Deberás de liquidar este impuesto en el plazo de  30 días hábiles desde que firmes la escritura de compraventa en la Notaria. Su importe varia en función de la edad de los compradores y de sus circunstancias.
  • Registro de la Propiedad, es el órgano en el que tienes que presentar la escritura de compraventa  para inscribir la propiedad de la vivienda a tu nombre. Esto es imprescindibles para que puedas defender tu título de propiedad frente a terceros.

Si además vas a hacer una hipoteca, debes de contar con los siguientes gastos:

  • Comisión de apertura; la negociaras con el banco.
  • Tasación; su precio viene determinada por el rango de valoración del inmueble. Si la contratas tu directamente y no a través del banco, te saldrá más barata. Pues los bancos normalmente incrementan el precio con una comisión.
  • Gestoría
  • Notaria; la escritura de constitución de hipoteca tienes que elevarla a escritura pública para que puedas registrarla.
  • Registro de la Propiedad; el banco que te vaya a financiar te exigirá que inscribas en el Registro la escritura de constitución de hipoteca para asegurarse garantias frente a terceros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Se estima que en su conjunto estos gastos oscilan entre el 8% y el 10% del precio de compra.

Financiación para poder comprar

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:43 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 8:16 ]


Para conceder una hipoteca, la entidad financiera se basa en lo que denominan "garantía real", que es el valor de tasación del inmueble que se va a comprar y en la capacidad de pago del comprador, es decir, los ingresos que tiene.
Lo habitual es conceder entorno al 80% del valor de tasación siempre y cuando la cuota que salga a pagar no supere entre un 30% y un 40% de los ingresos del comprador. A partir de estos datos en algunos casos se podrá negociar y conseguir hasta un 100% del valor de tasación.
Lo más difícil es saber, según tu situación económica, que entidades financieras te pueden conceder la financiación y engre éstas quien ofrece unas condiciones más adecuadas a tus intereses.
Antes de realizar una oferta por alguna propiedad, es imprescindible que conozcas tus posibilidades reales de conseguir la financiación adecuada. Es muy aconsejable que dispongas de aprobación previa, que te puede ayudar a negociar con el propietario, pues los propietarios valoran mucho que el interesado en comprar su vivienda no vaya a tener problemas para obtener el dinero necesario para comprar.

¿Cómo se busca la casa adecuada?

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:41 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 8:17 ]

 Que haya una gran oferta de vivienda, como ocurre actualmente, puede parecer que simplifica la tarea de encontrar una vivienda adecuada a tus necesidades.
No obstante, si no sabes enfocar adecuadamente esta situación puedes  saturarte de ver viviendas y tras dejar escapar buenas oportunidades acabar comprando una vivienda que no encaja con lo que necesitas.
Una de las dificultades a la hora de buscar vivienda es que el mercado inmobiliario es muy dinámico; es un mercado que está en constante movimiento, no es una tienda a la que puedas ir, ver lo que tiene y despues volver y comprarlo. En este mercado, una vivienda que esté bien, tan pronto está como en cuestión de horas o de pocos días se vende y desaparece.

Para  hacer la búsqueda, es conveniente que hagas una lista previa en la que hagas constar todas las cosas que te gustaría que tuviera tu casa y a partir de este momento tenerlas siempre en consideración. Son cosas como el precio, la zona, el tamaño, características que debe tener la vivienda como por ejemplo tamaño de salón y cocina, garaje, terraza, orientación, etc. Es importante que intentes elaborar esta relación de cosas por escrito, con la máxima cocrección y tratando de ser realista con tu capacidad económica. Esto te facilitará el análisis de  las ventajas e inconvenientes de cada casa para tomar una decisión.
Un buen Inmobiliario, que controle la oferta de vivienda en las zonas en las que deseas comprar, puede serte de gran ayuda en esta parte del proceso.

Cosas que tienes que tener en cuenta...

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:36 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 7:06 ]

Lo más importante es encontrar un equilibrio entre la idea de hogar que tienes y hacer una buena inversión, es decir, comprar a buen precio. Para ello, saca tu lista de características de casa ideal, y valora del 1 al 5 como cumple cada casa que visitas con esas características.
Trata de manejar la máxima información de cada casa visitada. Imagínate viviendo en cada una las casas que visites y si no te ves viviendo en ella no insistas y busca otra. Esta parte del proceso es muy intuitivo, fiate de tu instinto y de tus sensaciones.
Si has encontrado una vivienda que satisface tus necesidades, antes de decidirte pasea y reconoce su entorno, es donde vas a hacer tu vida. Valora el tipo de vecindario,  las comunicaciones, los transportes públicos, los servicios como colegios, tiendas de alimentación, bancos, parques, instalaciones deportivas, zonas verdes, etc.
Un buen Inmobiliario,  además de conocer la zona,  maneja abundante información de las casas que vende, y si no tiene la suficiente información, sabe como obtenerla. 

Llegó el momento de la negociación

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:34 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 7:39 ]

Felicidades, por fin te has decidido por una vivienda que satisface tus necesidades. Ahora llega un momento crítico; ahora tienes que negociar con el vendedor.
Lo normal es intentes  que el propietario acepte una serie de peticiones que le vas a plantear (bajar el precio, dejar muebles, etc.); es en este punto donde más vas a necesitar la ayuda de un buen Inmobiliario. Un buen Inmobiliario sabra ayudarte a lograr tus pretensiones sin poner en peligro la operación. El objetivo es comprar la casa lo más barata que sea posible.
Es habitual que, cuando comprador y vendedor os sentais a negociar solos, no seais capaces de llegar a un acuerdo, normalmente porque una parte intenta aprovecharse en exceso de la otra y se rompe la negociación.
Después de haber pasado por todo el proceso de búsqueda y finalmente de selección de la vivienda, no deberías correr el riesgo al final de no llegar a un acuerdo con el propietario, recuerda el resultado tiene que ser comprar la casa que has seleccionado y esto siempre será mucho más fácil con un mediador profesional. Alguien que sepa como acercar posiciones entre dos partes que aparentemente tienen intereses contrapuestos ayudará muchísimo a alcanzar un acuerdo.


Fuente: Guia Alfa Inmobiliarias.

El acuerdo...

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:30 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 21 feb. 2015 7:49 ]

Tras la negociación llegará el acuerdo y en este punto es especialmente importante saber qué documentos debemos utilizar para poder recoger fielmente lo que has acordado con el vendedor.
Las partes debeis conocer los diferentes documentos que se pueden utilizar para formalizar el acuerdo, por ejemplo las diferencias que hay entre los diversos tipos de arras. De lo que se trata es de evitar un posible conflicto en el futuro por no haber clarificado la interpretación del acuerdo alcanzado.
Es una operación en la que tú como comprador no debes asumir ningún riesgo, es una temeridad formalizar un contrato de compraventa sin el asesoramiento de un profesional.
Formalizado el contrato ya sólo queda tramitar la hipoteca y firmar la escritura de compraventa en la notaría. Contar con un buen Inmobiliario hará que pases por estos engorrosos trámites sin enterarte.

Los trámites postventa

publicado a la‎(s)‎ 12 feb. 2015 16:27 por Juan Fernández Quevedo   [ actualizado el 22 feb. 2015 3:28 ]

En primer lugar, te aconsejamos que, si has pensado hacer alguna reforma, mejor hazla antes de entrar a vivir. Dudarás entre contratar una empresa que se ocupe de todo o ocuparte tu de contratar por separado los diferentes oficios que tengan que intervenir en la reforma. La experiencía nos dice que, aunque sea algo más caro, es mejor contratar una empresa se encargue a presupuesto cerrado. Seria una pena que al final la compra de tu casa se transforme en una pesadilla.
La mudanza puedes hacerla tu o contratar una empresa especializada. En cualquier caso empaqueta todas las cosas adecuadamente y no olvides de etiquetar todas las cajas poniendo lo que contienen, si son cosas frágiles, etc. Los libros ponlos en cajas pequeñas, pues pesan mucho. Comprueba previamente que no vas a tener problema para subir o bajar  tus muebles por las escaleras. Si contratas una empresa de mudanzas, hazlo a presupuesto cerrado y haz un inventario con fotografias del estado de las cosas frágiles y delicadas por si se producen desperfectos y tienes que reclamar.
Debes de presentarte al administrador de la comunidad de tu nueva casa y facilitarle tus datos bancarios para el pago de las cuotas de comunidad.
Pon tu nueva dirección en DNI, carnet de conducir, bancos, compañías de seguros, etc.
En caso de que tu nueva casa tenga ya contratados los suministros, debes de ponerte como titular de los mismos.
La intervención de un Inmobiliario en el proceso, también te facilitará enormemente muchos de estas gestiones.


Fuente: Guia Alfa Inmobiliarias.

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